Swój raport P. Macha zamieścił przed kilkoma dniami na swoim prywatnym profilu na Facebooku. Równolegle do tego, opublikowaną treść wysłał na naszą skrzynkę. By analiza była przystępna dla przeciętnego mieszkańca / czytelnika, za zgodą włodarza dokonaliśmy redakcyjnej korekty i wprowadziliśmy śródtytuły, by tekst był bardziej zrozumiały.
- Drodzy Państwo - zaczyna swój wpis P. Macha - jakiś czas temu zapowiadałem analizę sytuacji mieszkaniowej z punktu widzenia ex burmistrza. Materiał powstał w kilku wersjach, ale po przeczytaniu przez osobę z zewnątrz, to właśnie ta została wybrana jako najbardziej przystępna, choć i tak - zdaniem recenzenta - może być ciężko strawna. Niestety lepiej nie potrafię. Prawda bywa najczęściej gorzka, ale bez próby zmierzenia się z nią, jakiekolwiek istotne decyzje będą opatrzone błędem. Tekst ma na celu uzasadnienie konieczności realizacji budowy mieszkań w naszej gminie.
Zatrzymać depopulację
- W ciągu prawie 10 lat pełnienia przeze mnie funkcji burmistrza, większość ze spotkań z mieszkańcami w ramach "przyjmowania stron", a więc indywidualnych spraw, dotyczyła problemu mieszkaniowego. Wieloletni okres oczekiwania na własne lokum powoduje frustracje, a w ostateczności - decyzję migracji. To jeden z powodów, dla których jest Nas coraz mniej. Oczywiście są też inne powody, ale jako gmina mamy tylko kilka instrumentów, które możemy wykorzystać, aby ten fatalny dla Nas trend odwrócić lub przynajmniej zatrzymać. Kolejną palącą kwestią dotyczącą mieszkań, był problem niedostosowania substancji mieszkaniowej do potrzeb starzejącego się społeczeństwa - pisze Paweł Macha.
Trudny wybór
Zdaniem byłego sternika gminy, jest co najmniej kilkanaście indywidualnych przypadków, w których mieszkania bez windy stały się więzieniem dla osób w nich przebywających. - Nic tego typu w naszej gminie nie wybudowano od przeszło 40 lat. To, co mamy ze względu na rosnące lawinowo koszty utrzymania, będzie za chwilę nie do utrzymania przez osoby o najniższych dochodach. Emeryci będą stawali przed wyborem: czynsz / węgiel lub tabletki. Bez względu na to, gdzie mieszkamy obecnie - czy w dużym mieszkaniu samotnie czy domu jednorodzinnym, który trzeba nieustannie modernizować i ogrzewać, a jest zwyczajnie za duży, ponieważ dzieci wyjechały i pozakładały rodziny - zaznacza były włodarz.
- Pierwsza fala niezadowolenia związana z "podwyżką czynszów" przetoczyła się już jakiś czas temu. Dlaczego w cudzysłów? Dlatego, że takiej nie było. Wzrosły składowe, czyli fundusz remontowy, za który wykonana została modernizacja (CO / ciepła woda). Drugi powód, to migracja w tabeli opłat, związana z podwyższonym standardem. W trakcie sprawowania przeze mnie funkcji burmistrza, starałem się, aby stawki w tabeli nie ulegały zmianie, po to, aby zapobiec kumulacji, którą widać na rachunkach. Starałem się również utrzymać w ryzach ceny wody i odprowadzenia ścieków oraz wywóz śmieci w możliwie najniższych stawkach.
Czy to pomogło?
Zdaniem Pawła Machy, na pewno w jakimś stopniu tak, ale co będzie dalej - na to już nie ma wpływu. - Wszystkie nowe decyzje o kolejnych inwestycjach we wspólnotach mieszkaniowych spowodują zmiany w stawkach funduszu remontowego dla wspólnot, które nie robiły nic lub prawie nic. Stare osiedle wymaga kolejnych nakładów inwestycyjnych związanych z koniecznością termomodernizacji, "nowe" konsekwentnie prowadziło remonty i dlatego w kilku blokach pozostały do zrobienia ostatnie (najdroższe, bo z balkonami) ściany. Czy to się komuś podoba czy nie, Unia Europejska wymusi na Nas takie działania i nikt nie będzie się przejmował wysokością opłat za mieszkania. Miasto może pomóc mieszkańcom tylko w określony sposób - nie podnosząc stawek opłat z tabeli, opłat za wodę i ścieki oraz śmieci. Może również postarać się o dotację z WFOŚiGW lub UE, zarządzając wspólnotami pod warunkiem, że takie będą dostępne.
Węgiel i gaz idą w odstawkę
- Jest jeszcze jeden problem - pisze dalej burmistrz Macha - który pojawi się na pewno wcześniej czy później: to cena za ogrzewanie. Kotłownia w Kuźni jest zdekapitalizowana i będzie wymagała modernizacji. Nie sądzę, aby PEC utrzymał węgiel jako podstawowe paliwo ze względu na szaleństwo klimatyczne. Jak Państwo się orientujecie, kilka lat temu przewidując tę schizofrenię, doprowadziliśmy gaz do niej, mając nadzieję, że zastąpi węgiel. Niestety, ten również stał się niemodny, a przez to drogi. Kolejnym pomysłem na ograniczenie kosztów była ciepłownia na zrębek. Ten pomysł ze względu na położenie miasta w środku lasu jest uzasadniony, ale rozbił się o mentalne ograniczenia społeczne.
Długa lista oczekujących
Reasumując, P. Macha podkreśla, że opłaty za mieszkania w Kuźni Raciborskiej będą nadal rosły. - Nic na tym świecie nie jest za darmo i z tym wszyscy powinniśmy się oswoić. Czasy, w których Rafamet budował bloki już nie wrócą, przynajmniej w dającej się przewidzieć przyszłości. Mieszkania komunalne, których mamy wciąż 444 (wszystkie zajęte) są niedostępne nie tylko z powodu zawartych umów, ale także z powodu idiotycznych przepisów krajowych, które określają maksymalne dochody. Większość osób ubiegających się o nie odchodzi z kwitkiem. Na dziś maksymalny dochód dla singla to przedział od 1780,96 do 4293,29 zł, a dla członka rodziny to od 1335,72 do 4293,29 zł.
Sytuacja osób w potrzebie, to prawdziwy - zdaniem byłego sternika gminy - wskaźnik realnych kosztów mieszkania. - Mierzą się Oni z czynszem plus tzw. odstępnym, a to potrafi w Kuźni kosztować razy 2. Podaż nie nadąża za popytem i dla tego typu klienta może być tylko gorzej. Na listach oczekujących na mieszkania jest 88 nazwisk plus kolejnych 10 tych, którzy oczekują na adaptację budynku MOPS na mieszkania.
- Mając na uwadze ww. okoliczności, poprzednia Rada Miejska przystąpiła do jedynego na ten czas możliwego programu budowy mieszkań, jakim był SIM. Innych nie było. To wtedy, mając do dyspozycji odpowiedni areał gruntów, chcieliśmy wpłynąć na ustawodawcę w ten sposób, aby dopuścił budowę parterową, nawet jednorodzinną. Powstała wtedy nawet koncepcja osiedla domków. Niestety przepisy były dla Nas bezlitosne.
Co oferuje SIM w Kuźni Raciborskiej?
- Nowe, wykończone i energooszczędne mieszkania z zabudowaną kuchnią oraz gotową łazienką pod klucz dostępne dla osób z niepełnosprawnością tj. szerokie drzwi, bezprogowe przejścia, prysznic, winda, duży balkon. Do tego piwnica oraz miejsca parkingowe. Teren w cenie mieszkania będzie zielony i zagospodarowany. Mieszkania będą miały 40, 50 oraz 60 m2 - pisze w przesłanym do nas piśmie były burmistrz.
Dlaczego SIM a nie deweloper?
- Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa - zaznacza Paweł Macha - to spółka Skarbu Państwa (Krajowy Zasób Nieruchomości) oraz miast czyli Jednostek Samorządu Terytorialnego (w naszym przypadku to 10 gmin), po czym wymienia:
- Bielsko Biała: 28 mieszkań;
- Jastrzębie-Zdrój: 46 mieszkań;
- Kuźnia Raciborska: 88 mieszkań;
- Rydułtowy: 104 mieszkania;
- Wisła: 40 mieszkań;
- Czerwionka-Leszczyny: 200 mieszkań;
- Knurów: 43 mieszkania;
- Radlin: 30 mieszkań;
- Strumień: 58 mieszkań;
- Pietrowice Wielkie: nie pamiętam ile; to nowy członek.
- Jak widać Państwo oraz gminy są gwarantem i "buforem" tego przedsięwzięcia, a więc lepsze gwarancje nie istnieją. W porównaniu do deweloperów, którzy raz są, a raz ich nie ma, to konkret. Konkret to także wysokość czynszu gwarantowanego ustawą. Spółka nie doliczy do ceny mieszkań marży, ponieważ nie powstała po to, aby zarabiać. Mieszkania są dotowane pomocą Państwa na ich zbudowanie oraz JST (przekazanie terenu pod budowę).
Za ile można zamieszkać?
- To jest - jak podkreśla były burmistrz - najtrudniejsze pytanie, ale na podstawie już realizowanej inwestycji, którą wizytowałem w lutym br. można pokusić się o szacowanie. Dokładne wyliczenia będą możliwe dopiero po przetargu. Jak wiemy, chętni będą wpłacali 20%, a cena metra kwadratowego dla tej inwestycji to 8000 zł netto. Ta inwestycja była trudniejsza niż nasza do realizacji, ponieważ parter budynków budowany był pod usługi w innej technologii, a warunki gruntowe były trudne. Można się więc spodziewać, że będzie taniej i to nie tylko z tego powodu, ale również z powodu koniunktury na inwestycjach.
Spółka teoretycznie powinna mieć możliwość odpisania podatku VAT, ale ja nie jestem w stanie udzielić takiej odpowiedzi. Jeżeli jednak nie, to w zależności od metrażu, nabywca będzie musiał przygotować ok. 80 tys. za najmniejsze oraz ok. 120 tys. za największe. Tego typu kwoty trzeba mieć, aby nabyć działkę w naszej gminie, a co dopiero, gdy mówimy o budowie domu. W tym przypadku na dzisiaj to koszt szacowany na ok. 1 mln zł wliczając w to obsługę kredytu. Stary dom wyssie z nas niewiele mniej, wliczając koszt zakupu, remontu i jak zwykle kredytu. Dla porównania cen, średnia w Raciborzu, jaką znalazłem za 1 m2 (nowego mieszkania) to 7500 zł bez windy i w stanie deweloperskim. Natomiast średnia cena wykończenia, to ok. 1500 zł za m2, o windzie nie wspominając, którą także trzeba doliczyć oraz zabudowie kuchni. Średnie ceny mieszkań w Kuźni Raciborskiej z rynku wtórnego to ok. 5000 / m2 (bloki u Nas są nie młodsze niż 40+ lat).
Dla kogo mieszkania?
Zdaniem Pawła Machy - dla wszystkich. - Regulamin został tak uchwalony, aby nie dyskryminować. Są w nim osoby, które będą uprzywilejowane w procesie przyznawania, ale z praktycznego punktu widzenia będzie ich niewiele - zaznacza, zamieszczając poniżej pewne wyszczególnienie:
- Dla młodych, których nie stać na zakup, a zdolność kredytowa na to nie pozwala;
- Dla seniorów, którzy są właścicielami mieszkań o standardzie uniemożliwiającym samodzielne funkcjonowanie. W tym wypadku doradzam zbycie tego, co się posiada lub przekazanie następnemu pokoleniu, pod warunkiem wpłaty wymaganej kwoty. Osobom samotnym, które nie mają komu zostawić spadku po spieniężeniu tego co mają, a nabyły od miasta za 10% wartości, powinno zostać wtedy dużo pieniędzy na waciki ;-)
- Dla osób mojego pokolenia, które martwią się o przyszłość dzieci; zakup po to, aby poszły na swoje i nie zawracały gitary;
- Dla osób mojego pokolenia, które ciągle mają pomoc rodziców przy zamianie na te z SIM, ze względu na charakter ich dopasowania do niepełnosprawności;
- Dla starszych osób, które nie są w stanie utrzymać zbyt dużych i wymagających ciągłych napraw domów.
- Na zakończenie chciałbym życzyć Radnym obecnej kadencji oraz burmistrzowi odwagi przy podejmowaniu decyzji o przyszłości tej Gminy. Państwu w konsekwencji również, ponieważ wiem, że tego typu decyzje zapadają wyjątkowo rzadko i muszą być przemyślane przez każdego z Was indywidualnie. Nie ma jednak czasu na wahania, ponieważ - moim zdaniem - uśmiechnięta koalicja zaora ten projekt tylko dlatego, że nie jest ich autorstwa. Byłem świadkiem zachowania nowych przedstawicieli KZN, którzy bez wahania cofnęli obietnicę żyrowania Państwa dla tej inwestycji składanej przez poprzedników z dniem objęcia władzy.
Czas na nabór
Mimo tych Hiobowych wieści - zaznacza były włodarz - jesteśmy w stanie unieść to zadanie jako gmina, zamieniając poręczenie udzielone GPWiK na budowę kompostowni / ujęcia wody na to zadanie. - Przed odejściem z urzędu, wydałem polecenie tego działania poprzez sporządzenie operatu szacunkowego dla WFOŚiGW (infrastruktura tej spółki dla hipoteki).
Po ostatnich konsultacjach z prezesem SIM, mowa była o 6 mln złotych - czyli tyle, ile jest w WPF bez potrzeby powiększania deficytu. To nic przecież nie kosztuje, aby poprosić SIM o ogłoszenie przetargu, tylko po to, aby móc uaktualnić szacowanie cen. W międzyczasie ktoś powinien zacząć wreszcie w imieniu Urzędu Miejskiego zacząć przeprowadzać nabór, bo to leży w gestii gminy. Jakość kontaktu, tego kogoś z potencjalnym nabywcą będzie tu miała kluczowe znaczenie. Przypominam, że jesteśmy do tej inwestycji gotowi formalnie oraz finansowo. Budżet jest stabilny, a środki przeznaczone na to zadanie w postaci udziałów i gotówki również.
Z poważaniem
Paweł Macha
ex burmistrz
PS. Dane do analizy pochodzą z ogólnie dostępnych źródeł: https://sim-slask-poludnie.pl (tu jesteśmy)
fot. archiwum portalu
Od Redakcji: A co o tym myślą nasi Czytelnicy? Czekamy na Wasze opinie na Facebooku lub na redakcja@tylkokuznia.info
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz